珠海樓未來升值能力「金灣6730地價」

20/02/2016

珠海樓市2016 珠海樓價2016

珠海城市規劃, 珠海未來發展, 珠海西區新樓盤, 珠海橫琴新樓盤

7700南灣和6730金灣地價

中信紅樹灣的地價是7000多,現在賣三萬多。現售一萬的珠海住宅,當時拿地價是3100。現在金灣6730的地價,珠海樓未來升值能力,實在不敢想象!

從地圖看,金灣是珠海城市中心地帶,以湖心路口為中心,西行30公裡到高欄港,東行30公裡到九洲港。目前珠海產業發展主線是沿珠海大道呈東西走向態勢,主城市整個發展就沿九洲大道為中軸,接上珠海大道,至高欄港。東頭為主城區,政治、商業中心,西頭是利稅重地高欄港石化區。航空城剛好是城市中軸。金灣核心區是航空新城包括西湖城區構成,珠海除橫琴外第一次以高起點城市規劃編制並嚴格執行的區域,整個區域光是土地清理政府就花了不下10年時間,通過不斷土地整合、談判,重組解決土地糾紛,引進華發進行BOT基礎建設,再通過政府推進整個區域發展有計劃,有步驟發展,如同現在橫琴新區建設模式。

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由於金灣擁有超過8公裡的沿海帶、區域內未來有洪鶴大橋和金海大橋的想象,加上政府大手筆投入,加上已使用的金灣外國語學校、三灶機場、高爾夫等,和即將投入使用的省人民醫院第六分院,還有建設中的省實驗中學金灣分校、金湖公園,西部城區最有可能成為珠海第一個完整意義的新區。2008年開始在三灶做第一個金灣項目,2010年在金灣金海岸大道做第二個項目,2013年做金灣西湖片區的第三個項目,2014年在航空城的做第四個項目。

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珠港澳和金的大環扣

深中通道和洪鶴 順利的小閉環

橫琴后花園發威 金灣屢上頭條 pic 4

(金海大橋效果圖)

2-20-2016 珠海樓升值能力 洪鹤大桥pic4

(洪鶴大橋效果圖)

金海大橋是聯通橫琴至機場,和主城區形成一個大的區域閉環,會形成珠海主城區-橫琴-三灶的城市鐵三角關系,理論上對比洪鶴大橋是應該最快建設的,但反而慢了下來,洪鶴大橋就像深中通道,是拉動洪灣和和西部城區的小閉環,通往橫琴直接通過橫琴二橋、洪鶴大橋直接到達湖心路中央,不像珠港澳大橋,一波三折,而每天這塊要挂牌土地剛好在珠海大道和洪鶴大橋之前,金灣檢察院對面,周邊已有入住的成熟項目有時代山湖海、保利香檳,在建設中的項目有天慶晉海岸

2015-08-21天慶晉海岸-金灣最具價值豪宅區 pic 2

該項目佔地不夠5萬平方米,容積率3.0,14.8萬平米可售,處於珠海西部最成熟的規劃和未來基建投入最大的區域航空新城內

翻查該區域土地挂牌市場,正式交易記錄不多:

2007年 時代地產以800元投得一期用地正式進駐金灣,對應樓價約3500元(紅旗項目),預期2009年可達4200元。

2011年

11月16日,保利地產以樓面地價2500元/平方米拿下了一宗金灣區域的10.99萬平方米的地塊。對應樓價6800元,當時預估2013年樓價8200元,原因是BT建設在加快。

2012年

10月8日,該地塊面積約為5萬平米,以樓面地價1800元/平方米的底價起拍,最終天慶集團以3020元/平方米拍下,對應樓價毛坯均價11000。(天慶晉海岸)預計2016年樓價 13500。

2014年

1月23日,泰樺地產以樓面地價3700元/平方米拿下了西部城區一宗建筑面積5萬平方米的地塊對應精裝樓價7200元,估計2016年樓價14000元。

2015年 1月25號保利拍下土地3500元,192857㎡

現在買地,不單是考眼光和膽識,還有資金通路,民企最難是融資,不同於上市企業擁有高評級的開放貸款資格和貸款平台公司多,資金來源廣,我在2007年年底參加南灣地王挂牌現場(中信紅樹灣),那時華發四期二手價格大概在8000元左右,中信以7700元樓面價投得,大家都覺得不可思議,我相信明天大家的反應也會和當年接近,現在南灣片區精裝房基本已過30000元。

從珠海發展和人口遷移路線看,離開主城區第一站南灣,第二站理論上鶴洲北,但實際上鶴洲北是未來預留發展用地,數年內估計是不會開發的,那西走,就是湖心立交,往右,是湖心路,無特別景觀資源,直走,是高欄港區,北邊由於是臨港工業區,使得城市感中斷,往西走的區域價值頓時減弱,往左,就是風景優美的機場大道,沿海帶從湖心路路口至海灘路,連綿數十公裡,大部分區域都是處於山海間,如果在珠海要以風景定義豪宅區,南灣是第一個,以打造河岸線提升整個區域檔次,金灣西部城區則是第二個豪宅區,而且是教育配套不輸於老城區的區域,在這種思想下,我們開始對這項目地塊有基本認識。,項目由購地到開工和取得預售大概周期24個月,也就是2018年進入銷售售,按目前周邊進度,周邊配套百分百確定可以完成的:省實驗中學金灣分校、省人民醫院第六分院、金湖公園、華發體育公園、德馨東路改造、航空城河道建設。

建設中的洪鶴大橋、濱海商務區、九洲集團天志項目。

未開工的項目由金海大橋、航空城商務區地標建筑、行政辦公中心。

如果中國經濟不出大問題,珠海還是保持現在穩定發展狀態,最起碼不低於洪灣價格23000元,從橫琴走橫琴二橋,直接接駁上洪鶴大橋,項目到橫琴非常方便,還有就是洪灣由於土地大部分已有建筑物,動遷麻煩,配套項目建設周期會更慢,未來5年發展都離不開橫琴,珠海真正能成為重點發展區域的除了橫琴、第二是灣仔,第三就是航空城,而灣仔地塊8月份碧桂園已經沖到17600元(我們跟至17050元)。

我自己做了三個層級測算:

第一個

4500/5500/6000,4500是正常面粉加配料=利潤,這個很快就被否決掉,按目前情況,應該買不了

第二個

5500元,成本和現在周邊售價基本打平,但能贏得未來發展先機

第三個

6000,加上配套費、契稅,等於6300元,建成后含稅毛坯接近13000,這個是我們成本和投入能力接近極限,目前西部城區3個項目我們做2個,在情感上,肯定是想做多一個,但理性思考,地價過了6000元風險敞開的,還要賭上往后24個月珠海購買力不能有任何問題,最終我們設定在5500元的起跑線,6000元基本是封頂線的心理價位。如果2018年售價在23000元,成本16000元,利潤回報25%,我覺得這是合理的投入。

今天有12家參與,在4800元前,大家還是很平和,每口價都在半分鐘內就競價,因為,都知道好戲在后面,當我們出價5000元后至下一個競價之間時間有一分鐘14秒,而5030直接跳價5100元才18秒,我想,這應該是很多企業出價的分水嶺也是第一個壓力層,當我們出價5500元5560兩個價之間花費一份半鐘,我想,5500元應該是第二個出價壓力層,到我們出價5860元時到下一個出價中間間隔1分鐘左右,沒有明顯的停頓,我感覺,第三個出價壓力層估計要6000元之后,當我們出價6100元后(含契稅、配套費9.45億,受現場氣氛影響,比心理極限價格高了100元),之后數次競價通常是最后10秒發生,整個競價節奏感放慢,我估計是差不多了,應該不會有7字頭的可能性了,通過我們之前做的壓力層表格計算,我覺得第一個極限是包配套費100元,3%契稅總投入在10億以內,第二個極限是單土地價值10億以內,如果競價超越這個金額,隻能說明是企業自己戰略行為,並不能代表市場價格,最后,龍光以9.96億成交,不超過和市場最高值,相信也是設定了總額投入的計劃,雖然不能抱得地王歸,但依然感謝珠海大發展,令到珠海可以聚集大批高質量的品牌開發企業,整體提升珠海的城市檔次,珠海建設或許比不上深圳快,但,好東西,晚到,不等於不到!

現售一萬的住宅,當時拿地價是3100,現在6730的地價,售價會是……??中信紅樹灣的地價是7000多。現在賣三萬多,以后的樓價,實在不敢想象!

橫琴后花園發威 金灣屢上頭條 pic 3a

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本文由深珠海橫琴物業代理Jacky Tse提供,內容及圖片來自珠海發布

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