特区之”特” 房价全国普跌珠海独涨

16/12/2014
2014-07-10 黄东生 珠海搜房

据中国指数研究院最新数据,2014年6月,全国100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米,环比上月下跌0.50%,连续第2个月下跌,跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看,71个城市环比下跌,29个城市环比上涨,而珠海便是这29个城市中的一员。

珠海作为改革开放初期四个经济特区之一,在历经33年的发展,珠海经济并没有取得如深圳一样的优秀成绩,总量小、增速慢成为制约珠海城市发展的桎梏。可是另一方面,珠海房价却长期居高不下,2014年6月,珠海住宅均价为13296元/平方米,在全国百城房价中排名第11,在广东省主要城市中排名第3。

一个城市的房价水平应该与其发展程度密切相关,但显然珠海楼市存在一定特殊性,使其房价出现了偏离基本面的飙涨。究其原因,既有珠海自身的因素,也有外源因素。

市区豪宅化:拉高住宅均价及涨幅

在城镇建设的过程中,主城区走向豪宅化,刚需盘向边缘迁移,是房地产发展的必经阶段,而珠海在这方面的表现尤为明显。根据搜房网最新统计数据,香洲区在售/待售楼盘共49个,其中均价在13000元/㎡以下的楼盘仅5个,而价格突破2万关口的楼盘达到21个。

随着市区豪宅化程度不断加深,市民的置业成本也在不断增加。以购置一套90㎡普通住宅为例,在香洲需要170万,唐家需要162万,而横琴更高达270万。同样面积的住宅,在西区只需72万,斗门需68万。

而在涨幅方面,虽然往年的“金三银四红五”并没有如期到来,但丝毫不影响开发商的涨价热情。据珠海搜房网数据监控中心统计,截至6月30日,市区有19个项目涨价,最大涨幅达4000元/㎡。

市区豪宅化不可避免,但珠海的进展速度如此快,与其土地供应乏力有很大关系。珠海全市面积为1700平方公里,香洲区面积只有500平方米公里,市区地块可谓卖一块少一块。2014年上半年,珠海主城区土地供应仅为6宗,占全市土地供应的5%。土地市场上地王频出也间接促使开发商向高端住宅发展。

利好因素不断显现 外地资金蜂拥而至

2011年8月,横琴获批类自贸区政策,相关优惠政策涉及财政、税收、产业、海关等多个方面,其中“分线管理”通关模式更是全国首创。至此标志着横琴成为特区中的特区,同时带来当地及周边住宅价格飙涨。

景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军表示:“珠海有太多的利好,太多的显性因素在浮出水面,会对整个市场产生很大的影响。”据他分析,澳门和珠海交通越来越方便,将来实现“24小时通关”,会更刺激澳门居民到珠海置业,拱北、横琴将成为澳门人的“后花园”。目前,最直接影响就是拱北的楼盘价格看涨,如恒虹世纪广场、华融时代广场、仁恒滨海中心、马赛公寓等,这也是珠海房价一直以来居高不下的一大原因。

另外,中科院颁发的“最宜居城市”头衔也将珠海楼市推向全国市场。在环境污染困扰着大部分北方城市的背景下,宜居环境成为稀缺资源,自然会吸引外地富裕阶层前来购房。与珠海同属十大宜居城市的海口、三亚、厦门,它们的共同特征都是人口不多,经济总量不大,人均收入也不高,但房价却位列全国前茅。这也从侧面印证了“城市宜居,房价必高”的说法。

展望下半年:珠海房价不会出现太大降幅

素有“任大炮”之称的任志强多次在公开场合表示看好楼市:“我不敢说明天房价就涨,但迟早会反弹上升。”而对于珠海楼市的走势,本地开发商亦普遍表示乐观。新华建设房地产有限公司副总经理王杰在接受搜房网记者的访谈中表示,珠海下半年房价不会出现大涨或大跌,珠海是个移民城市,刚性需求很大,每年都有很多大学生涌入珠海,这是个很庞大的刚需群体。

大家地产负责人叶植松在谈及下半年珠海楼市走向时也表示出类似观点,他认为均价仍会稳中有升。这几年来,珠海的楼市区别于其他城市,即使承受了“双限令”等严厉的调控,也一直量价齐升,主要原因有三:一是港珠澳大桥、横琴岛开发等利好继续刺激;二是珠海产业结构调整;三是相对其他城市,珠海房地产市场较为健康。

从宏观经济的角度看,国内货币供应量增长迅猛也为房价带来支撑。根据中国人民银行发布的《中国人民银行年报2013》,预计2014年我国广义货币供应量M2增长13%左右。按这一增速,不到6年时间M2就会翻一番,在充裕的流动性下,珠海乃至全国的房价都没有大幅下跌的可能。

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