珠海樓市觀察: 北廣深港客戶增多

24/08/2015

珠海樓市觀察

全國最宜居城市 珠海再次排第一

8月15日,中國社科院城市與競爭力研究中心發布《2014年宜居城市競爭力前200名城市》,珠海排名第一,再度評為全國最宜居城市。排二到三名的分別是:香港、海口、廈門、深圳、三亞、舟山、無錫、杭州、蘇州。據悉,衡量宜居城市競爭力核心指標來自於城市建設與管理、房價收入比與人均住宅面積、排水管道密度等方面。

珠海排名第一理由

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城市建設與管理全國領先

早在建市之初,珠海在城市規劃和建設管理等方面就始終堅持環境保護優先。第一輪城市總體規劃就確定組團式的城市發展形態,並始終貫穿於每一輪總體規劃中,使珠海城市與山、海、河、田等自然風光有機融合,形成了城市在綠色中溶解的大地城市景觀,塑造了符合生態城市要求的空間格局,為城市環境品牌的塑造與提升奠定了關鍵性的空間基礎。

在規劃管理法律法規、政策文件上,制定了環境保護系列規定:城市管理 “五統一”、城市建設管理“八個統一”、環境保護八不准等。

在城市形象上注重發揮城市設計的引導作用。在城鄉規劃編制中特別強調道路、邊界、區域、節點和標志物設計,投入更多的資金,力求帶給人們美好的城市意象。如:55公裡長的情侶路、琉璃瓦式的田園風光巴士站候車亭、城市文化標志漁女、有城市發展印記的九洲城,等等。通過城市設計這一手段,讓山、海、城得到有機統一。

人均住宅面積30平方米

2014中國宜居城市競爭力報告(以下簡稱報告)指出,高房價、低人均住宅面積已然成為城市宜居的突出制約因素。未來,在放開二孩生育和高撫養比的影響下,城市的住房需求還會增加,在城市建設用地有限的客觀條件下,“貴城”住不起、“鬼城”無人住的難題會一直伴隨著城市的宜居化建設。

而據珠海市統計局公布的統計數據顯示,2014年珠海市城鎮居民現住房建筑面積人均30平方米,農村居民現住房建筑面積人均41.7平方米。以一家三口計算,珠海城鎮居民戶均住宅面積90平方米,寬敞的居住環境增添了人們的宜居感。

房價收入比合理

報告指出,合理的房價收入比是城市宜居的關鍵因素。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。從收入房價比和國內宜居城市指數的比較看,二者之間呈現出較強的正相關。一般來說,收入房價比越高,宜居競爭力也越強﹔房價較高的城市宜居指數也普遍偏低。這一規律又一次表明城市住房與收入已經成為衡量城市宜居的主要指標。

珠海統計局數據顯示,2014年珠海全體居民人均可支配收入33234.9元,比上年增長9.5%。其中,全年城鎮常住居民人均可支配收入35287.3元,比上年增長9.1%﹔扣除物價因素,實際增長5.8%。

據珠海市住規建局公布的數據顯示,2015年上半年,我市主城區的住房平均交易價格(新建住房價格)為17147.03元/平方米。有關專業人士表示,珠海2014年的平均房價大約在15000元/平方米左右,以此推算,珠海的收入房價比約為0.086(收入房價比=每戶家庭年總收入÷每戶住房總價)

人均綠地面積居前

盛夏的珠海,滿眼綠色,花團錦簇。公園裡,植物多樣,景致優美﹔林蔭路上,景隨路移,賞心悅目﹔天橋、下穿隧道、立交橋,生態景觀各具特色﹔單位庭院、居民小區,立體綠化,見縫插綠……來自珠海市相關方面數據統計顯示,截至2014年底,珠海市建成區綠地面積為65.043平方公裡,綠地率為52.61%。建成區綠化覆蓋面積為70.71平方公裡,綠化覆蓋率為57.19%,人均公園綠地面積為16.19平方米。珠海人均綠地面積位居全省前列。

望山見水人水和諧

報告指出,城市洪澇災害已經成為城市生活風險的重要策源地和影響城市宜居的和核心型難題。不少發達城市的地下管網密度嚴重偏低,與其突出的經濟水平和人口規模不相稱。

而珠海2014年被水利部列入全國第二批水生態文明建設試點城市之一。從2015年至2017年,珠海努力打造以“一山三河百村落,兩帶三園百海島”的珠海市水生態文明建設總體布局,以達到“水為脈絡、望山見水、人水和諧、山海相擁、陸島相望”的目標。

目前全市29個水質監測斷面中,I-II類水質的斷面比例51.0%,可比斷面比上年增長17.0%﹔Ⅲ類水質的斷面比例16.6%,Ⅳ類水質的斷面比例18.5%,Ⅴ類水質的斷面比例9.6%,超過Ⅴ類水質的斷面比例4.2%。近岸海域29個海水質量監測點中,達到一類海水水質標准的海域面積佔50.6%﹔二類海水佔16.3%﹔三類海水佔5.0%﹔四類、劣四類海水佔28.1%。

另外,我市還大力推進城市潔淨工程,加強環衛基礎建設和排水治污,提升市容環境。城鎮生活垃圾無害化處理率和醫療廢物集中處理率連續4年達到100%,全市城市污水集中處理率達到90%。

正是由於珠海一直將“宜居”作為城市追求,始終堅持“生態優先、以人為本”的發展理念,塑造出山海相擁、城田相間、陸島相望的城市風貌,走出了一條不一樣的科學發展之路。目前,珠海是珠三角生態環境最好、土地開發強度最小、低端產業集聚最少、人群密度和素質最均衡的城市之一。

宜居提升城市競爭力珠海經濟社會發展提速

隨著市場經濟的發展,城鎮化和工業化進入快速發展階段,由此帶來的“城市病”、社會不穩定因素日漸增多,居民對高質量城市居住環境的需求更加強烈。從國內城市的發展實際看,遵從以人為本的理念,從可持續發展角度探討宜居城市的建設越來越受到各界的關注。“宜居城市”近年來已經被很多城市樹為品牌,對城市宜居的整體認知未來將會不斷提升。在“大眾創業、萬眾創新”打造中國經濟新引擎的背景下,城市宜居定然成為城市集聚人才、集聚創新的重要因素。良好的宜居環境逐漸變成高端人才和優質企業的首選。

正是一直以來對生態保護和宜居方面的孜孜追求,使得珠海在環境、土地等方面形成了后發優勢,目前這種優勢已經逐漸轉化為強勁的發展動力,引領珠海在經濟社會發展速度走在全省前列。宜居對提升城市競爭力的重要性正在逐步顯現。

珠海GDP增速領先全省

自去年珠海GDP增速領先全省之后,今年上半年,珠海全市實現地區生產總值907.89億元,增速比全省的7.7%高出1.3個百分點,排名全省第一。其中,代表產業先進性、技術先進性的先進制造業成為珠海工業增長的主力,上半年完成增加值232.55億元,佔比接近一半,增速達19.6%,拉動工業增長8.6個百分點,反映出珠海的工業轉型升級步伐進一步加快。

今年上半年,珠海全市一般公共預算收入141.81億元,同比增長23.3%,增速排名全省第一。從收入結構看,稅收收入同比增長22%,佔全市財政收入的79.6%,各月佔比均穩定在80%左右。分行業看,第二產業稅收增長46.5%,其中制造業稅收增長貢獻最大,增幅達54.4%,反映了制造業良好的發展勢頭,另外,建筑業稅收實現了17.2%的較快增長﹔第三產業稅收增長17.5%,其中房地產稅收增長16.2%,金融業稅收增長24%。

從各行業對經濟增長的貢獻可以看出,一批創新型企業產值出現爆發式增長,比如魅族科技增長281.9%,全年有望突破200億元,海龍生物、英博爾等一批企業增長均超過50%。橫琴金融創新的步伐在加快,在橫琴注冊的金融類企業上半年新增437家,總數達1109家,累計注冊資本超過1500億元。加上証券市場交易量大增的影響,金融業上半年實現增加值65.96億元,增長14.9%,佔GDP比重達7.3%,居歷史高位。

消費方面,旅游消費在橫琴長隆等項目帶動下持續升溫,上半年接待游客1237.9萬人次,增長9.8%。在“互聯網+”的大潮中,網上銷售額同比增長1.06倍,佔限額以上批零銷售總額的4.1%,同比提升2.2個百分點。

深入實施創新驅動戰略

在新的歷史起點上,珠海堅決擯棄要素驅動的老路,深入實施創新驅動戰略,深化科技體制改革,完善自主創新的體制機制和政策環境,發展新型研發機構,構建以企業為主體、以市場為導向、政產學研結合的開放型區域創新體系,建成國家創新型城市,努力在推動“中國制造”向“中國創造”轉變中走在前列,形成以創新驅動為核心的經濟發展新方式。

加快構建現代產業體系,積極推進珠江西岸先進裝備制造產業帶建設,依托橫琴新區、高欄港區、高新區等重大平台,構建以先進裝備制造業和現代服務業為核心的“三高一特”現代產業體系,集聚發展高端服務業、高端制造業、高新技術產業、特色海洋經濟和生態農業等幸福導向型產業,形成產業結構高級化、產業發展集聚化、產業競爭力高端化的現代產業體系,全面提升產業的整體素質和參與全球中高端競爭的實力。

百萬重金扶持創業

宜居珠海還是創業的好地方,出台了一系列的政策,促進人才、資本、技術等創新要素的加速聚集。如創業最高可獲100萬元項目啟動資金扶持﹔對新引進的青年人才,每月給予租房補貼﹔實施大孵化器戰略,促進大眾創業和萬眾創新……珠海就是這麼重視人才,創業基金、安家費、住房補貼……隨著港珠澳大橋即將建成通車,橫琴自貿區的建設,來珠海創業真是最佳的選擇。

珠海的目標國際宜居城市

雖然珠海在宜居城市建設上取得了世人矚目的成績,但珠海人並不滿足。珠海人又把目光瞄准了建設國際宜居城市這一宏偉目標。具體任務包括建設國際珠海,打造港珠澳國際都會區﹔建設活力珠海,提高城市競爭力和文化軟實力﹔建設生態珠海,嚴格保護可持續的生態環境﹔建設美麗珠海,優化緊湊均衡的城鄉空間﹔建設智慧珠海,提升智能化服務管理水平﹔建設幸福珠海,完善人本共享的公共服務。

在此過程中抓好4項重點工作:

  • 抓好城市設計管控

凸顯城市風貌特色

重點強化城市天際線、山脊線和海岸線“三線”管理,嚴格控制城市建筑色彩風貌,保持山海相擁、陸島相望的自然特色。一是發揮經濟特區制度優勢,強化政策法規保障。出台特區規劃條例和建筑風貌管理規定,包括25米等高線和25%坡度建設控制規定,岸線縱深80至120米范圍內不得建設非公共用途的建筑規定等內容,規范濱水、沿山、海島的城市建設行為。

  • 抓好幸福村居創建

建設美麗鄉村樣板

圍繞“規劃科學、生產發展、生活富裕、生態良好、文明幸福、社會和諧”總體要求,全力建設珠海特色幸福村居。2014年我市有30個村居被評為省級衛生村。發掘特色文化,打造特色村居,其中南門村被評為廣東省唯一的“中國十大最美鄉村”和全國文明村鎮。

  • 抓好城市更新改造

促進城市轉型升級

堅持整體謀劃,探索形成“六個統籌”的“三舊”改造城市更新模式。統籌考慮城鄉公共設施配套、交通建設、就業和土地盤活,“對東部地區做減法、對西部地區做加法”,嚴控東部主城區建設容量和人口規模,通過東西聯動,實現人口、交通、產業、城市向西區有效轉移。做好產城統籌,宜居宜業統籌。堅持“大分區、小混合”,東部主城區結合地域文化和海島特色,重點打造文化創意產業、旅游產業等現代服務業﹔西部地區為東部城區需要異地消化的建筑規模、產業轉移提供土地載體,並重點完善高端制造業配套服務。

  • 抓好公共設施配套

提升民生服務水平

創新舉措,不斷提升公共配套設施規劃建設水平。借助市場力量,完善基礎公共服務設施體系,並將小區配套設施的建設、移交作為房地產預售的先決條件,建立公共服務設施建設、管理和運營制度。引入新加坡鄰裡中心理念,構建居住區、小區兩級體系,為社區居民提供行政管理、醫療衛生、文化體育、社會福利、市政公用、交通及商業等方面的“一站式”的服務,提高公共服務設施覆蓋范圍和服務質量。通過對已有公園進行升級改造,利用閑置地、見縫插針建設等方式,在全市建成80余個社區體育公園,計劃2017年底在中心城區實現全覆蓋。香洲社區體育公園建設項目獲得2014年廣東省宜居環境范例獎。

 

珠西戰略下的珠海使命

珠海樓

再過一天,首屆珠江西岸先進裝備制造業投資貿易洽談會(下稱“裝洽會”)將在珠海國際會展中心舉行。在廣東啟動珠江西岸先進裝備制造產業帶建設一周年的時間節點上舉辦裝洽會,意義不同尋常。

 

珠江西岸先進裝備制造產業帶的建設是推動廣東制造業轉型升級的一項重大戰略舉措,關系廣東區域均衡發展大局。裝洽會的舉辦,則將搭建專業的會展、投資、貿易、交流平台,促進珠江西岸先進裝備制造產業發展水平的提升,推動廣東從制造業大省向制造業強省的轉型。

在珠江西岸先進裝備制造產業帶的建設中,作為西岸核心城市的珠海,正努力爭當產業帶龍頭,舉辦裝洽會正是珠海龍頭作用的一個注腳。

客觀而言,從目前的產業規模、企業實力、制造業基礎來看,珠海與佛山仍有差距。那麼,珠海憑何爭當產業帶龍頭?

事實上,目前珠海已經形成包括“海陸空”在內的特色裝備制造產業體系,聚集了一批龍頭項目,再加上近年在產業規劃、政策支持、招商引資、創新驅動等方面的系統謀劃,珠海有責任、有基礎、有條件、有辦法當好珠江西岸先進裝備制造產業帶龍頭。

在不久的未來,珠江西岸先進裝備制造產業帶能否形成佛山、珠海“雙龍頭”格局?

使命與優勢核心城市的發展擔當

珠江西岸先進裝備制造產業帶的建設,是廣東推動區域均衡發展和產業轉型升級的重大戰略部署。“裝洽會”的舉辦,則承擔以會展促進西岸先進裝備制造產業發展的功能。

南方民間智庫專家委員會副主席彭澎表示,“裝洽會”有望成為珠江西岸乃至中國制造業的展示窗口、交易平台,促進新技術的相互交流和提升,對擴大珠西先進裝備制造品牌影響力、促進區域產業發展具有重要的意義。

對於珠海而言,辦好裝洽會、充分發揮其對西岸產業發展的平台作用,同樣也是珠海爭當先進裝備制造龍頭的重要舉措。在珠海看來,珠海被定位為西岸核心城市,有責任引領區域產業的發展,爭當建設珠江西岸先進裝備制造產業帶龍頭,是珠海作為西岸核心城市的應有責任和擔當。

事實上,珠海建設西岸先進裝備制造產業帶龍頭也已有基礎、有條件。從產業承載空間來看,珠海目前仍有較好的環境優勢和后發優勢,同時又迎來了港珠澳大橋建設、橫琴自貿區設立、“一帶一路”戰略實施等三大機遇疊加的“黃金十年”,為先進裝備制造產業的建設提供了更好的發展條件和機遇。

從區域條件來看,港珠澳大橋未來通車帶來的獨特區位優勢、橫琴自貿試驗區建設帶來的制度創新優勢、華南第一深水大港高欄港帶來的物流運輸優勢、珠江西岸最密集的高校群帶來的創新優勢,為先進裝備制造業的發展營造了良好的綜合環境。

從產業基礎上看,珠海規模以上裝備制造企業共有456家,去年總產值達1401億元,裝備制造產業的產值佔規上產值的比重達到35.1%,在建項目順利投產的話可以實現產值超過776億元,為珠海先進裝備制造業發展奠定了堅實基礎。

戰略與方向高端特質的戰略價值

廣東制造業發達,但長期以來主要以產品制造為主,在裝備制造尤其是先進裝備制造方面的基礎較為薄弱。珠海立足於環境基礎和后發優勢,將制造業發展的重點放在先進裝備制造領域,助力廣東從制造業大省向制造業強省轉變。

在《中國制造2025》規劃明確的十大重點發展領域中,珠海在新一代信息技術、智能電網、生物醫藥及高級醫療器械、通用航空設備、海工裝備及高技術船舶、新能源汽車、軌道交通設備、高端數控機床與機器人等8大領域或是具備了良好基礎,或是已經提前布局,盡管目前整體產業規模並非西岸最大,發展水平也還有很大提升空間,但卻代表未來產業發展的方向。

與國家戰略的對接,更是催生了珠海先進裝備制造產業的廣闊市場空間。據了解,珠海的海洋工程裝備產業與南海開發戰略相對應,軌道交通產業與國家的“一帶一路”戰略相對應。航空航天裝備產業與國家的“低空開放”戰略相對應,未來的市場空間高達萬億。

更值得關注的是,與此前廣東傳統制造業發展缺乏核心技術和關鍵零部件、以“跟隨式”為主的發展道路不同,目前珠海先進裝備制造產業的發展,不少企業都具有自主研發的核心技術,正在走出一條以創新驅動的裝備制造發展之路。

比如,珠海格力電器自主研發的百萬千瓦級核電水冷離心式冷水機組填補國內核電制冷領域的一大空白﹔雲洲智能研發的海洋高速無人船平台打破了美國、以色列等國家的技術壟斷﹔賽納打印掌握的打印機耗材加密芯片技術突破了跨國公司的技術封鎖﹔瑞美電機生產的伺服電機能量轉化效率高達90%,在技術上已經能與質量最好的日本電機一爭高下。

 

未來二十年中國住房需求將劇烈變動

  • 根據人口結構變化研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法
  • 我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象與發端於1980年的“嬰兒潮”有關
  • 未來二十年我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期
  • 應抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整

根據人口結構變化來研究房地產市場走向一直被視為住房需求評估的基本方法。早在上世紀八十年代,美國著名經濟學家曼昆就通過人口年齡結構准確預測到2007年前后美國住房價格的大幅下降趨勢。大量研究表明,美國次貸危機的集中爆發以及房地產泡沫的破滅,幾乎與美國的人口生育周期一脈相承。而我國自2003年前后出現的住房需求高漲現象,也與發端於1980年並一直持續到上世紀九十年代初期的“嬰兒潮”有關。“80后”在住房市場化改革之初成年,並在2003年左右開始准備成家立業並集中進入住房市場,成為住房剛性需求的主體。據多家調研機構的問卷結果顯示,以年輕人為主的剛需群體約佔近年來我國實際成交住宅的一半以上。未來二十年,由於城鎮化、戶籍制度、計劃生育政策等多因素的綜合作用,我國的人口結構和住房市場將會迎來一個相當長的調整期。

住房需求主體的人口學邏輯

按照國際上通行的人口年齡結構劃分類型,15-64歲之間被視為勞動年齡人口,0-14歲和65歲以上則被視為非勞動年齡人口。國際經驗表明,勞動年齡人口的比例越高,住房需求越大﹔而人口撫養比越高,住房需求越低。當人口接近退休年齡時,住房自有率將會隨著年齡的增加而降低,因為理性消費者退休后會傾向於賣掉自有住房去選擇租房,這類似於利用反向住宅抵押貸款提高自己的消費能力和生活水平。在許多OECD國家,紛紛出現了60歲左右的老年人集中拋售住房的現象。同樣,少年撫養比提高后,由於撫養孩子的支出增加,在孩子未成年時父母會傾向於暫時減少購房支出。

人口的性別比對住房需求則存在雙重影響。一方面,人口性別比失調所引起的“婚姻擁擠”現象會導致社會家庭數量少於性別比平衡時的家庭數量,全社會家庭數量的減少會進一步降低住房的潛在需求。另一方面,人口結構中性別比例較高的一方會面臨更大的購房壓力。以中國為例,高達118的出生人口性別比導致有兒子的家庭購房壓力明顯大於有女兒的家庭,“丈母娘推高房價”的現象在某些地區確實存在。據華人學者魏尚進估算,中國當前大約有30%的房價飆升背后可以用人口性別比失調進行解釋。

住房需求的高低還與收入結構和人力資本有關。從收入角度來看,高收入人群、高收入地區的住房需求明顯要高於低收入人群和低收入地區。據2010年美國的一項住房調查顯示,81.7%的中位數收入以上的家庭購買了住房,而中位數收入以下的家庭購買住房的比例隻有51.4%。住房市場不景氣的地區往往意味著人力資本的下降和城市的衰落,人力資本整體水平較高且保持穩定的地區,其房價的波動幅度也會越小。如在美國的次貸危機中,以舊金山和洛杉磯為代表的“陽光地帶”,其房價的跌幅要遠遠小於以底特律為代表的“冷凍地帶”。

對於后發大國而言,城鎮化的推進階段和人口的空間流向成為住房市場的一個重要風向標。國際經驗表明,當一國城鎮化率低於50%的時候,人口流動主要以農村進入城市為主階段,所有城市的房價漲幅總體比較接近,隻是在城鎮化率接近50%時大城市的房價漲幅會稍快一些﹔當城鎮化率超過50%的時候,人口流動主要以小城市進入大城市為主,大城市的住房市場景氣指數明顯優於中小城市﹔當城市人口超過70%后,城市主城區人口開始逐步向郊區遷移,大城市郊區的住房市場逐步興起﹔在城市化進程接近飽和之時,郊區城市化與“大都市圈”時代來臨,大城市郊區的房價表現將會顯著優異。無論在哪個階段,人口的流向最終決定了房地產的市場表現。我國東北地區最近幾年出現的人口淨流出現象,也在一定程度上波及到了當地的住房市場。

中國住房需求未來走勢預測

在新世紀的前十年內,中國的住房需求增加了近七倍左右。其中,人口結構因素的影響程度無論從時間還是空間上均得到了明顯強化。當前,中國正處於人類歷史上最大規模的城市化加速進程之中,每年將帶來相當於一個東京市的人口涌入城市。從人口年齡結構來看,1980年代“嬰兒潮”的滯后影響仍將長期存在。從家庭代際結構來看,由於計劃生育政策的推行,當前的家庭結構呈現出小型化的特點。在房價上升預期的背景下,兩代人儲蓄同時爆發性釋放於當前的房地產市場,故而對當前的住房市場造成空前壓力。

但是由於當前的勞動年齡人口佔比已經位於歷史的頂峰水平,未來人口年齡結構將呈現出老年人口比例持續升高、中青年人口比例持續下降的局面,“單獨兩孩”政策的陸續放開再疊加1980年代生育高峰期的嬰兒回聲潮,未來五年內年均新生兒數量將接近1800萬。而伴隨著生活水平的提高和醫療衛生事業的改善,中國未來20年內的老年撫養比也將會上升一倍左右,2030年后60歲以上老年人口將會超過3.7億。與此同時,中國目前正處於人類歷史上最大規模的城鎮化進程當中,根據麥肯錫的預測,中國城鎮化率在2030年將達到66%,聯合國經濟和社會事務部發布的《世界人口展望:2010年修訂版》認為2030年中國城市化率將穩步提高到68.7%,更有學者甚至提出了2030年中國城鎮化率達到80%的遠景設想。根據人口年齡結構和城鎮化推進速度估算,未來中國住房需求的變化模式極有可能按照“高城市化率、高人口撫養比”的參照體系演化。

根據國際經驗,人口撫養比的這種長期上升趨勢將會一定程度上導致住房剛性需求的下降,但由於高城市化率所帶來的部分改善性需求,將會適度延緩城市總體住房需求的下降幅度。未來二十年中國城市住房需求的總體走勢將會呈現出“上升—平穩—下降”的“倒U型”特征,拐點大致出現在2020-2025年間,屆時中國城市的住房需求將不再具備快速增加的條件。因此,未來中國住房制度的綜合配套改革目標,一方面要著眼於消化當前人口結構所引致的剛性需求和改善型需求,進一步抑制住房市場的投資和投機性需求。另一方面,要謹防2025年后可能出現的人口金字塔“蘑菇雲”風險。未來20年,中國人口結構的劇烈變動,將會導致人口金字塔的形狀和變化趨勢呈現出典型的“蘑菇雲”狀。正如原子彈爆炸產生的蘑菇雲一樣,人口結構“蘑菇雲”所釋放出的能量和沖擊力將會對住房市場和宏觀經濟造成巨大影響。

從住房需求的區域格局來看,由於中國常住人口統計口徑的城鎮化率已超過50%,人口由農村向城市流動的速度將減緩,而人口從小城市向大中城市集聚的狀況將變得更加突出。由於中國當前的經濟增長模式仍以勞動投入型為主,經濟發展速度較快的城市和區域往往對高學歷的勞動年齡人口吸引力相對較高,這種局面會加速中青年勞動力向東部沿海城市的集聚,從而進一步降低東部地區的人口撫養比並導致住房剛性需求的相對增加。新世紀以來,100-500萬人口的大城市數目增加了24個,城市人口增長了近6000萬,中小城市(鎮)所擁有的人口數在全部城鎮人口中所佔的比重有所下降。這種城鎮化和人口流動的新態勢將會進一步加劇中國住房需求的空間失配現象,中國住房市場將會迎來一個相當長的分化時期。北上廣深等一線城市由於受到供地約束和人口過度集聚的影響,其剛性需求和改善性需求還將依然強烈,總體會呈現出“量穩價增”的局面﹔二線城市和人口基本面向好的三線城市開始從規模擴張轉變為結構優化,總體呈現“量減價穩”階段﹔其他三四線城市由於人口規模和房地產市場增長后勁乏力,可能會面臨“有量無價”的蕭條局面。

幾點政策建議

未來二十年將是中國人口結構及住房需求劇烈變動的時期,為了防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響,我們認為,必須抓住歷史契機加快推進住房制度綜合配套改革和相關人口政策的調整。

第一,適度調整生育政策穩定住房需求主體。在充分論証“單獨兩孩”政策實施效果的基礎上,考慮全面放開兩孩政策的可行性。從長期來看,人口生育率的增加可以有效防止人口結構的周期性波動給住房市場帶來大起大落的影響。一方面,人口撫養比的增加可以增加當前的消費率、減少儲蓄率,從而在一定程度上避免了中國住房需求的持續高漲﹔另一方面,出生率的增加可以有效增加未來住房市場的潛在需求主體,使得未來有比較穩定的成年人來接續房地產市場,避免需求主體的急劇減少引發的房價硬著陸。總體而言,單獨兩孩政策是有利於房地產市場的穩健均衡發展的,但就目前而言,單獨兩孩政策的力度和強度還無法達到立竿見影的效果。

第二,進一步深化戶籍制度改革的深度和廣度。改革開放以來,以戶籍制度為基礎的大量有形和無形門檻,導致了大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房,造成了嚴重的職住分離和住房需求的空間失配問題。據調查數據顯示,僅有0.9%的農民工實現了在務工城市購買住房的願望,而大約有1/3以上的農民工選擇在老家縣城和鄉鎮買房。通過戶籍制度改革和保障性安居工程,可以將這一部分流動性的需求主體穩定下來。在部分條件具備的地區,可以嘗試宅基地、房屋和土地使用權跨區域調配置換的可行性。

第三,針對老齡人口比例逐漸升高的趨勢,可以參照歐美發達國家反向住宅抵押貸款的運作模式,在建立健全老年保障體系的基礎上嘗試“以房養老”政策的可行性,適度增加銀色住宅和老年公寓的供應量,滿足不同年齡段和健康狀況老年人的住房服務消費需求﹔針對農民工和低收入群體的職住不平衡問題,可以通過減免租房稅費、鼓勵有關部門成立國有房屋租賃經營機構和中介機構等措施,進一步規范租房市場並保護承租行為,從而有效緩解這部分人群的住房壓力。

第四,建立以人口基本面為導向的分類城市住房調控體系。未來二十年同樣是中國住房市場出現嚴重分化的時期,城鎮化的新態勢將會引發不同等級的城市出現不同的市場特點,調控的力度和方式也需要有所差異。下一階段的城市化將會導致人口的空間結構向東部沿海地區的大中城市傾斜,而三、四線城市的流入人口將會小於其遷出人口。因此,要加快形成以人口流入和流出為基本面的分類城市住房調控體系,有效預防住房市場的潛在風險。

 

斗門加快“一河兩岸”開發 西堤路改造已完成七成

據介紹,目前黃楊河一河兩岸綜合開發項目建設總體進展順利:雲峰山公園景觀工程岸邊景石、石欄杆已進場施工﹔喬園和鳳山公園改造已基本完成,正在進行竣工驗收前的整改工作﹔西堤路濱河景觀帶改造工程已完成70%﹔東堤路(一期)新建工程完成水泥攪拌樁8500米工程量。美化提升段完成人行道磚鋪裝等。但是,有部分工程進度比較慢,各施工單位和相關部門要全力以赴,加快工程推進速度。

高新區12萬平新型產業用地底價拍出 總地價9545萬元

搜房網訊 據珠海搜房網房天下數據監控中心監測,8月20日,高新一宗120523.21平方米新型產業用地(孵化器項目成功拍出),最終由國機(珠海)機器人科技園有限公司以底價440元/平、總地價9545.43832萬元競得。根據公告文件要求,此地塊項目建成后第一年營業收入不少於人民幣5億元,納稅不少於人民幣5000萬元。

 

TJ1507號地塊出讓結果公告

TJ1507號地塊位於高新區科技創新海岸北圍金環西路北、科創縱三路東側,宗地面積為120523.21㎡(其中:S1地塊64820.84㎡﹔S2地塊55702.37㎡),容積率為≦1.8,准入產業類別為專用設備制造業(工業自動化設備制造),出讓年限為30年,樓面起拍價440元/平。

 

7月一線樓市新房成交均價創新高 直逼3萬

盡管7月份是房地產市場傳統的銷售淡季,但隨著市場復蘇,一線城市房價仍然延續上漲行情,淡季不“淡”。

某房地產研究院20日發布的報告指出,7月份,北上廣深新建商品住宅成交均價再創歷史新高,為27981元/平方米,直逼3萬,環比增長1.1%,同比增長24.8%,同比增幅創近五年新高。

7月,新建商品住宅成交量創歷史同期最高。數據顯示,7月份一線城市新建商品住宅新增供應面積為363萬平方米,環比增長11.2%,同比增長5.1%﹔新增成交面積為379萬平方米,環比減少5.1%,同比增長86.9%,呈現供小於求態勢。從環比來看,除北京因“通州副中心”效應帶動樓市火爆,使7月成交量環比上漲24.7%以外,其它三個城市成交量環比下滑。

價格方面,7月一線城市新建商品住宅成交均價為27981元/平方米,環比增長1.1%,同比增長24.8%,同比增幅創近五年新高,成交均價再創歷史新高。隨著改善類、豪宅類新盤持續入市成交,一線樓市成交價格呈現“節節攀升”態勢。

庫存方面,7月一線城市新建商品住宅庫存量為3526萬平方米,環比降低0.5%,同比增長3.7%。據估算,一線城市7月份新建商品住宅存銷比為11.2個月,相比6月份11.6個月的數值小幅下降。未來幾月一線城市新建商品住宅庫存量仍將繼續下滑,存銷比有望減小。

值得一提的是,一線城市在今年1-3月份庫存均出現下行態勢,4月份微幅上升,5-7月份庫存重現環比下跌態勢。7月份,一線城市改善型需求積極釋放,存銷比已經連續7個月低於12個月,這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。

某房地產研究院研究員姚臘表示,未來幾個月,除深圳房價因前期漲幅過大而趨緩以外,北京、上海和廣州三個城市房價依然處於升溫通道。隨著“金九銀十”到來,一線城市新建商品住宅成交量預計將在9月份重現反彈。

 

“奧買家”跨境電商入駐珠海

本報訊日前,由中國奧園地產集團有限公司傾力打造的跨境電商交易展示中心——“奧買家”跨境電商正式入駐珠海奧園廣場暨主力商家簽約新聞發布會隆重舉行。

珠海奧園廣場跨境電商展示交易中心將以“線下展示交易中心+線上購買平台”的O2O運營模式,在世界范圍引進優質商品。商品類型涵蓋日用品、生鮮食品、奶粉、母嬰用品、箱包服飾、化妝品、電器、數碼產品、酒等數萬種。

屆時,消費者可在珠海奧園廣場直購低價完稅商品,也可登錄奧買家跨境電商平台,以超低的行郵稅費,直接下單購買數萬種進口保稅商品,真正讓消費者在家門口購買低價原裝跨境商品。

據悉,珠海奧園廣場項目位於香洲區旅游路東側,梅界路南側,總佔地面積7.8萬㎡,總建筑面積約43萬㎡。該項目是集大型購物中心、主題商業步行街、高檔住宅、高端寫字樓、精品公寓、星級酒店等六大業態為一體的珠海國際時尚綜合體,同時是集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲、商務、居住多功能為一體的國際時尚商業中心。珠海奧園廣場冠領珠海的商業運營和健康居住模式,可滿足各年齡段“24小時”不同時間段的需求,實現吃喝玩樂購一站式生活體驗,為珠海人帶來頂級的國際時尚都市生活。

珠海樓市觀察 北廣深港客戶增多

本文由資深珠海橫琴物業代理Jacky Tse提供,內容及圖片來自珠海最新最荀樓盤推

 

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